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新城控股首开未达预期 贵阳高地价还能涨多久
进入2019年以来,贵阳土地和房产销售市场一直存在着一种奇怪的现象。一方面,土地价格不断上涨,另一方面房屋销售市场去化艰难。
公司  2019-06-24 13:57
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进入2019年以来,贵阳土地和房产销售市场一直存在着一种奇怪的现象。一方面,土地价格不断上涨,另一方面房屋销售市场去化艰难。

杨斌

  6月22日,新城控股玺樾台项目,正式首开。对外公布数据当天销售额达到2.5亿。对于这个数据,新城内部人员表示比预计稍差。而取得这个数据的背后则是首开高层10700元/平方米,洋房13500元/平方米低于市场预期的均价。在地价越来越高的今天,也不能掩饰贵阳楼市目前目前的冷淡。

  首开数据注水?

  首开数据并没有完全达到新城控股预期,但就这个销售数据还受到了业内人士质疑。“当天我们也有人员在销售现场,在现场看到的销控表,新城首开230来套,大概卖出了180多套。按这个销售量,我们估算销售额在2.3亿左右。”有玺樾台的竞争楼盘人士对记者说。同时还有贵阳其他房开在当日的内部通报中,通报新城玺樾台的销售套数在150套左右。

  区域价值被高估的三马

  新城玺樾台所处的三马片区,是今年半年来贵阳土地市场最火片区。三块土地均以熔断价拍出,其实这三块土地在2018年8月23日曾经流拍,当时三块土地被打包拍卖,起始楼面价为5850元/平方米。

  在流拍后,三块土地被分别再次投入土地市场。最终在2018年12月新城控股以约9.7亿元总价(6000元/平方米楼面价和270米配建道路。)拿下目前项目地块,其他两个地块,一块在2019年2月13日被远洋地产以4.54亿元(楼面价6000元/平方米,配建道路150米)竞得,一块在4月11日被中梁地产以4.15亿元(楼面价6000元/平方米,配建道路450米)购得。

  该区域价值之所以被看好,是因为其处于云岩城区与观山湖区交界的链接部位,又是贵阳规划的重点打造的数博大道区域,其未来价值一直被房开看好。根据贵阳市发布的规划,明年6月30日前数博大道的该路段将修建通车。但至少从目前情况看,该片区还存在大量未拆迁区域,包括金鸭村社区,以及马王路沿线,都有大片区域等待拆迁。这直接影响了该区域楼盘价格。也许在数博大道真正建成后,该区域会迎来腾飞,但至少目前整个片区还没有得到贵阳人认可。

  贵阳市场后来者的困境

  进入2019年以来,贵阳土地和房产销售市场一直存在着一种奇怪的现象。一方面,土地价格不断上涨,另一方面房屋销售市场去化艰难。

  从土拍市场看,2018年年底开始,贵阳城中心的土地价格就不断上涨。三马片区三块土地熔断,南明区后巢乡地块在不被看好的情况下,拍出了5140元/平方米的楼面价。在熔断政策取消后,白云区黑石头村的地块马上拍出了7056元/平方米楼面价,之后观山湖区林城东路旁的地块拍出了7639元/平方米。而即将开拍的南明区双龙板块一宗土地,起拍价更是达到了7200元/平方米。而竞得这些土地的企业除去华润外,其他如新城、远洋、金地、中梁、中海均是首次在贵阳拿地。业内分析正是这些贵阳市场的后来者迫切希望进入贵阳市场的心情催高了贵阳的地价。毕竟相比国内一线城市以及西南周边的成都、重庆,贵阳的地价仍然偏低,风险也较低。同时贵阳楼市在2018年的上涨,也给了后来者一定的信心。相比市场后来者,贵阳市场的老人们则冷静得多。虽然最近贵阳市区土地供应紧张,但最近几次市区土地拍卖均未见贵阳市场的老人们参与竞争。

  目前贵阳市场疲软的行情,以及高涨的地价给贵阳市场的后来者带来了更大的风险。比如本次新城玺樾台开盘高层10700元/平方米的均价,相比其超过6000元的楼面价,就被认为是在赔本赚吆喝。新城内部人士也表示这个价格的目的就是为了走量。本次新城开盘价格也给紧挨其项目的远洋与中梁项目带来了压力。远洋风景项目目前计划在8月开盘,究竟定在什么价格目前还举棋不定。“希望年底市场能好点吧。”远洋内部人员对记者说。

  除去后来者之间的竞争,市场先行者对市场的占有也是个大问题。以华润刚拿下的白云区黑石头村地块为例,华润拍下的楼面价已经达到了7056元,而该地块旁边的俊发城项目销售均价才在11000左右。一方面是为了进入贵阳市场不得不高价拿地,一方面是市场冷淡销售价格无法提高,贵阳市场的后来者正在面临两难的局面。


| 中国房地产网 | 编辑:杨斌| 2019-06-24 13:57

标签:贵阳,土地,新城控股,地价
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