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美的置业贵阳事故反思:不专注则不专业
10月28日,贵阳美的置业广场项目在建地下停车场坍塌,8人死亡2人受伤。痛定思痛,我们不得不思考到底问题出在哪里。
中房报·评论  2019-10-30 15:10
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10月28日,贵阳美的置业广场项目在建地下停车场坍塌,8人死亡2人受伤。痛定思痛,我们不得不思考到底问题出在哪里。
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  10月28日,贵阳美的置业广场项目在建地下停车场坍塌,8人死亡2人受伤。这是今年以来房地产行业发生的最惨重的工程事故。当事方美的置业也第一时间发表声明表示:“全力配合政府开展事故原因调查;已责令项目全面停工,全面排查安全隐患;汲取事故的惨痛教训,全面开展内部自检自查,加强工程与工地管理,坚决杜绝此类事件再次发生!”

  再多的痛心疾首,再多的“内部自检自查”,再多的表决心,也挽回不了8个活生生的生命和8个破碎的家庭,抚平不了购房业主胆战心惊的心情,挽回不了已经丧失掉的对美的置业房子的信心。痛定思痛,我们不得不思考到底问题出在哪里。

  美的置业是我国家电行业的民族企业旗帜美的集团旗下的房地产板块子公司,成立于2004年,真正的快速发展是从2015年开始的这4年时间,从2015年销售额111亿元,到2018年销售额达到790亿元,2019年1-9月销售额达到708亿元,全年目标直指千亿,以一年翻一番甚至翻几番的速度一路狂奔。

  美的集团的总部,是大名鼎鼎的广东顺德市北滘镇,这个镇上出了两个世界500强企业,一个是何享健创立的美的集团,另一个是杨国强创建的“宇宙第一房企”碧桂园集团。碧桂园从2012年开始,创造了“碧桂园速度”,从一个年销售400多亿的中型房企狂飙突进,一年破千亿,三年成为全国第一大房企,年销售额超过5000亿元。

  看着碧桂园的快速扩张、快速赚钱,同城的美的集团坐不住了,由于家电行业利润率微薄,也把目光盯到了能够“赚大钱赚快钱”的房地产行业,趁着国内2015年开始的房地产上升周期,也开始了其大举拿地、大举扩张的跨越式增长之旅。美的置业的房地产扩张之路采用的是标准的“碧桂园模式”,也是高速扩张的房地产企业的标准模式:高杠杆、负债拿地、快速扩张、高周转。但不得不说,美的集团抓住了这一波上升的大波浪,几乎完美复制了碧桂园的增长轨迹,在房地产市场上捞到了真金。

  然而,揭开“高速增长”的华丽外袍,我们看到的是不堪的爬满虱子的内在:负债率高企、内部管理失控、建筑质量堪忧。

  根据2019年中报,美的置业2019年上半年负债总额高达1861.66亿元,较2018年末的负债总额1537.35亿元上升21.10%。资产负债率87.1%,流动负债与非流动负债之间的比重高达152%。可谓债台高筑。在当前市场下行周期、房地产市场销售遇阻的情况下,这样高的负债率可谓危如累卵。因此,美的置业去年10月11日上市当天就遭遇了破发,至今也仍在发行价之下徘徊。

  内部管理的乱象丛生更是令人瞩目。就在10月9日,美的置业发布公告称,经查实有6名员工牟取非法利益,数额较大,已被当地公安机关采取刑事强制措施,对此,美的置业均予以开除处理。

  如今,一波未平一波又起。死伤10人的重大工程事故把高速增长光环下的美的置业内控管理的混乱彻底暴露在公众面前,让那些购买了美的置业开发的房子的购房者不由得不想,自己买的房子有没有问题,会不会哪一天突然倒塌。

  发生倒塌事故的贵阳美的置业广场,是美的置业接手的烂尾盘。接手之后,去年通过贵阳市城乡规划局改了规划,绿地率从30%减少到25%,建筑密度从30%增加到40%,最高限高从100米增加到140米,项目从7栋变成11栋。其中地下面积多了近3万平方米,地下2层变成了3层。改规划当然让美的置业能卖更多的房子,还有更多的车位可卖,收入大大增长。然而,楼间距更密,绿地减少,舒适度下降,尤其是地下在原有深度的基础上增加一层,施工难度增大,危险性增加,加之美的置业松弛的管理,出事故几乎就是必然。

  美的置业是一个案例,代表着中国房地产行业的一个醒目的现象:外行做房地产。房地产高额的利润率超过诸多传统行业,在传统行业辛苦打拼的企业眼红,凭借资本和一腔热血杀入这个行业,然而,这些行业忽视了房地产行业的专业性,以为有钱就可以挖来一个团队,就可以随随便便开发出房子卖掉赚钱。殊不知,房地产行业是一个专业性系统性很强的行业,整个管控体系包括资金的周转和管控、产品的规划和设计、品质的管控、部门与区域的协调与管控、外部供应商的管理、人力资源的匹配等,都需要长期的积累和磨合,并不是拿着钱从业内各个大企业挖来一个团队就可以开干的。草台班子匆匆上马,虽然有资金的支持,有市场大上升周期的推波助澜,也难免因为系统的不成熟和不专业,不知道哪一天在系统的大坝上出现裂缝,造成整个大坝的垮塌。

  而数数现在的房地产行业,做家电的美的、海尔、格力、卖猪饲料的新希望、卖白酒的茅台、造汽车摩托车的力帆、隆鑫,都跑进来开发房地产,捞金可能是捞到了,但造的房子怎么样?做猪饲料的、家电、汽车的,不专心做自己的本行,跑来造的房子,你觉得会靠谱吗?

  但很多企业和资本不这么想,各种“风口”吹起,互联网、新能源、人工智能、区块链,撩得人心痒痒,不但有外行进入房地产行业,还有专业的房地产开发商唯恐错过“风口”,在时髦的各种陌生行业中信心满满地布局,包括恒大造新能源汽车、碧桂园造机器人等等。然而,道理是一样的,非专业的人凭借资本进入陌生的行业,就可以做成事吗?目前似乎并没有看到成功的案例。何况,盖房子这个专业,还有很大的市场空间,还有很大的产品品质提升空间,有那个资本和精力,为什么不把自己专业的事情做得更好呢?万科作为专业的住宅开发商,在之前也曾尝试“八爪鱼”式的各种业务,在去年也意识到随便进入陌生的行业的“多元化”的危险性,也开始了“收敛聚焦,巩固提升基本盘”的战略收缩,收回到其专业做了30多年的住宅开发。万科的“收敛”,有没有给我们一些启示呢?

  专业的人做专业的事,唯专注方能成就完美的产品。中国的房地产行业的高速发展吸引了各路英雄杀入,在行业的上升的大风中“猪也能起飞”,赚到了钱,然而这个行业要真正发展,要真正能够承担起给十几亿人提供质量可靠、舒适宜居、配套完善的住宅的责任,仍然需要的是专注于这个事业的工匠型企业,没有太多的花哨,没有太多的“资本运作”,只是认认真真、专心专意地把房子盖好,让人们住得放心。专注、专业的房地产开发企业,才是未来房地产行业的“白银时代”所需要的,唯有专业、专注,才能在未来这个行业立下足来。


| 中国房地产网 | 编辑:本站编辑| 2019-10-30 15:10

标签:美的置业广场,贵阳,专业,房地产安全事故
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