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“东方迪拜”三亚凤凰岛18年沉浮
有着“东方迪拜”称号的三亚凤凰岛项目最终走上了易主的境地。
深度  2019-09-20 21:38
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有着“东方迪拜”称号的三亚凤凰岛项目最终走上了易主的境地。

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|中房报记者 陈标志 海南三亚报道

有着“东方迪拜”称号的三亚凤凰岛项目最终走上了易主的境地。

最近,北京产权交易所披露了两则产权转让信息:三亚凤凰岛投资集团有限公司(以下简称“凤凰岛公司”)、三亚钰晟投资有限公司(以下简称“钰晟公司”)均转让其100%股权,转让底价分别为40.37亿元、7.64亿元。

尽管是两则分开的产权转让信息披露,但凤凰岛公司、钰晟公司共同持有三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司(以下简称“邮轮港公司”)股权,持股比例分别为45%、10%。邮轮港公司核心资产便为三亚凤凰岛项目。这也意味着,作为三亚著名的地标性人工岛项目——凤凰岛过半产权“抛售”易主。

围海吹填造地而成的三亚凤凰岛项目一直是我国南端滨海城市三亚一大“传奇”,岛上高耸的5栋造型别致的高层建筑,是南来北往如织游客拍照的“打卡地”,“传奇”还不仅于此,三亚凤凰岛房价在8年前曾一度飙升至18万元/平方米,这让当时北上广深一线城市居民颇感诧异。

对于此次股权转让,有人称项目开发企业备受资金压力不得已而为之;也有人分析表示,是因海南建设自贸区(港)大势所趋,不仅仅是三亚,甚至是整个海南从整体战略布局通盘考量。原因是,凤凰岛码头的建设规模已成为亚洲最大国际邮轮专用港口,也是海南连通外界的重要窗口。

但真正原因仍是待解之谜。

三亚“么爹”眼中的“传奇岛”

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三亚凤凰岛5栋高层建筑。中房报记者陈标志/摄

每天清晨,年过六旬的“胡么爹”都要沿着三亚湾路,一路散步至光明街街口。

“胡么爹”是三亚本地人对他的尊称,海南本地话称“么爹”为“叔叔”。土生土长于三亚的胡么爹人称“三亚通”,也是当地某单位退休干部。

光明街的一头连着三亚凤凰岛跨海大桥。这座约400米长的跨海大桥是出入凤凰岛的主要通道。从上个世纪90年代末开始,凤凰岛项目的规划与开发持续了近20年。

“前前后后差不多20来年,我是看着凤凰岛项目一天天填建起来的。”跨海大桥附近有一家渔村茶店,胡么爹一边喝茶,一边透过窗户朝远处望去,“对面就是凤凰岛,那5栋模样看起来有些古怪的高楼也是三亚地标性建筑。”

“在三亚生活这么久,我从来没有上过凤凰岛。”对于眼前这个既熟悉又陌生的人工岛要易主,胡么爹略显有些意外,“你从哪里得来的消息?”

消息的来源便是北京产权交易所官方网站。最近,该网站分别披露了两则信息,凤凰岛公司和钰晟公司均转让公司100%股权,转让底价分别为40.37亿元、7.64亿元。上述两家公司分别持有邮轮港公司45%、10%股权,邮轮港公司的核心资产便是三亚凤凰岛项目。

上述转让信息亦披露,钰晟公司还持有三亚某酒店第27层整层房产,合计面积近1000平方米。按照三亚目前的市场价格,该房产价值数千万元。

“我觉得这也并不奇怪,凤凰岛从填岛开始已经倒腾了好多回。”胡么爹及其朋友告诉中国房地产报记者,凤凰岛近20年的“填岛开发史”也是开发企业来回转让、收购及重组的经历。

礁盘上吹填的人工岛

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凤凰岛二期新建的码头。中房报记者陈标志/摄

中国房地产报记者了解到,在海南10余个填海人工岛中,凤凰岛填海造地的面积不算大,但却是最早的人工岛。

在胡么爹的印象中,凤凰岛的前身仅是三亚湾西侧海域的一个礁盘,此前叫“白排岛”,三亚渔民常去礁盘停靠船只及捕捞作业,“凤凰岛”是后来更改的名字。

三亚凤凰岛以海湾礁盘为基础,后经围海吹填造地而成。凤凰岛项目起步于上个世纪90年代末,最初政府部门批复围海吹填造地面积为1200亩,后在2000年调整到548亩,并获得了省市两级部门批复,同意建设深水码头、人工岛和跨海大桥。

2002年,湖北商人曾宪云开始投资运营开发凤凰岛项目。公开资料显示,今年64岁的曾宪云为湖北省竹溪县人,最早是当地的一名中小学教师,后下海经商;1993年2月到海南创办了一家房地产公司。

有媒体报道,2000年前后,曾宪云以700万元价格收购了三亚众城国际。实际上,曾宪云的产业还涉及环保降解塑料、高校后勤管理等领域。

2002年,三亚凤凰岛发展有限公司进行重组,曾宪云担任该公司董事长,自此开启了他的“岛主”传奇。

三亚凤凰岛项目为海南省重点工程,也是三亚市政府与民间资本签订的第一个合同投资20亿元以上的风险防范投资项目。

以曾宪云为主要股东开发建设的三亚凤凰岛项目,按照最初的设想共有7个投资项目,总投资额超过50亿元,岛上项目主要包括国际邮轮港、一幢国际会议中心(七星级酒店)、5栋国际养生度假中心、商务别墅会所、国际游艇俱乐部、奥运广场公园、海上热带风情街等。

但在胡么爹及其朋友的眼里,三亚凤凰岛项目开发远不如设想中的那么顺利,“让外界的直观印象也就是那5栋造型独特的高层建筑。晚上建筑墙体灯光秀,吸引了南来北往游客拍照留念。”

胡么爹所说的5栋高层建筑,便是凤凰岛上的国际养生度假中心项目,各栋楼内分布着大小的度假公寓酒店。

凤凰岛项目分一期、二期,即“1号岛”与“2号岛”。一期填海工程完成后,形成土地面积424亩,除邮轮港码头和5栋养生度假公寓酒店(含产权式酒店)已建成外,国际游艇会、奥运广场、商业街等尚未建设。

其中,凤凰岛项目一期的国际邮轮港8万吨级邮轮泊位于2006年通航,被称作为“中国第一个国际邮轮专用码头”。

人工岛房价的短暂疯狂

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凤凰岛成游客拍照打卡背景。

三亚凤凰岛不仅是“岛主”曾宪云的传奇,也是三亚的传奇。

于凤凰岛而言,2010年前后是一个重要时间节点。这一年,国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》,到2020年海南将初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地。在此前后,海南再次掀起了房地产开发热潮。

“那个时候,凤凰岛房价突然涨到15万(元/平方米),最高涨到18万(元/平方米)。”胡么爹告诉中国房地产报记者,当时,这个房价在全国一线城市也是少见的,“北京、上海还有温州一些地方的朋友,都找到我帮忙在三亚找房源,有些朋友直接指定要凤凰岛房子。”

“这种房价根本就很离谱,是很畸形的。” 从一开始,胡么爹就觉得这是一种很诡异的现象,后来事实也证明他的判断。但那时三亚房产市场普遍是膨胀式狂热。

然而,失去理性的狂热很短暂,随着海南房地产市场降温,包括凤凰岛在内的三亚房价断崖式下跌,北京、上海、温州等地大批“炒房客”被套牢。

2014年,之前由四大股东掌控的凤凰岛项目公司被央企中交建集团一口“吞”下45%股权,支付出了近50亿元。重组后的邮轮港公司形成中交建集团(45%)、凤凰岛公司(45%)、钰晟公司(10%)“两大一小”的股东格局。

中交建集团入主凤凰岛项目两年后,凤凰岛二期(即“2号岛”)填岛主体工程完成,并建成了两个15万吨级的邮轮泊位。两个22.5万吨的邮轮泊位也已建成,现正向国家交通部申请岸线审批。

目前,凤凰岛码头的建设规模已成为亚洲最大的国际邮轮专用港口。

地标性项目因何要抛售?

作为“三亚通”的胡么爹,虽然土生土长三亚,但他坦言,自己一次也没有上过凤凰岛。因为凤凰岛一直以贵族的身份屹立在三亚湾,让胡么爹一样的普通市民难以靠近。

“我曾经也想上岛看看,但跨海大桥桥头都有门岗把守,车辆和行人不能随意进入,即使是客人住岛上酒店,也需要专人开电瓶车接送。”胡么爹称,虽然现在没有那么严格,但他对于上岛的兴趣已经没了。

2017年至2018年初,三亚凤凰岛与海南其他填海人工岛一样,在一场全国性的“环保风暴”中,被当地政府部门责令停工分类整顿。此后,凤凰岛项目公司为此付出3700万元生态补偿资金代价。

今年5月中旬,中国房地产报记者也曾上岛采访。凤凰岛一期除了5栋高高耸立的国际养生度假中心项目,还有被围墙栅栏圈起来的房地产项目,道路交通等基础设施基本完善;二期工程已填海成地,部分道路已经硬化,到访者要乘电瓶车才能抵达新建码头。

三亚凤凰岛项目为何要再次转让?这也是外界的困惑。

在凤凰岛项目产权转让信息披露中也可以捕捉到相关信息。截至今年6月30日,标的企业——凤凰岛公司负债总额为4.52亿元,其持有45%股权的邮轮港公司同期带息负债总额高达104亿余元。

开发资金上的压力也许是控股企业转让凤凰岛项目而释压的原因之一。

记者通过相关渠道获悉,早在2015年,广州一家策划公司受邀为凤凰岛项目提供旅游发展定位及旅游产品策划服务,由于44万余元首付款没有及时支付,策划公司将邮轮港公司等告上法院,要求解除合约,并支付相应款项,该官司一直持续至今。

值得注意的是,作为凤凰岛项目公司的两大股东——凤凰岛公司、钰晟公司均有股权出质记录,分别为4100万元、1000万元,目前仍处于有效状态。而质权人为“中弘系”王永红实际控制的中弘卓业集团有限公司。

对于凤凰岛项目公司超半股权转让,胡么爹等受访者却有另外一种说法。他们认为,企业开发资金压力是一方面,更重要的是,邮轮港公司开发经营的凤凰岛一期、二期项目已列入海南建设自贸区三亚总部经济及中央商务区启动区控制性详细规划范围,且完成了批后公示。

“这是三亚乃至海南从发展战略上的整体布局和通盘考虑的原因。”上述受访人士如是表示。

但凤凰岛过半产权“接盘侠”是谁?目前仍是待解之谜。

记者也就本次股权转让相关事宜联系了三亚凤凰岛项目方面人士,并按照对方要求发去了采访提纲。但截至本报发稿,尚未收到答复。


| 陈标志 | 编辑:本站编辑| 2019-09-20 21:38

标签:三亚凤凰岛
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